第六步:保险与公正

  保险

  房产保险类型主要有房屋保险、房地产财产保险、房地产责任保险、房地产人身保险和个人住房按揭保险,在武汉市我们购房者在自愿的原则下办理的保险种类主要是个人住房按揭保险,为了对保险种类和保险功能有个简单的了解,特作如下简要说明: 

  1、房屋保险 
   属家庭财产保险范畴,主要保障火灾、爆炸、雷击等自然灾害和意外事故造成的房屋损失。房屋保险一般由屋主或住户投保,保险费率为0.1-0.2%,发生损失时,保险公司按房屋的实际价值计算赔偿,但以不超过保险金额为限。
 
   2、房地产财产保险 
   属于财产保险的一种,投保人可以是团体、法人、自然人等,与居民有关的主要是商品住宅保险和自购公有住房保险。
   商品住宅保险是为购买商品住宅的人提供的使其在所购住宅遇到意外损失时能及时得到经济补偿的险种。
   自购公房保险,是对居民因房改从而购买原租住的公房的险种。 两种保险的责任相同,因自然灾害而造成的保险财产损毁以及为防止灾害蔓延或因抢救、?;さ缺匾胧┒斐傻谋O詹撇乃鹗?。所保的财产只能是房屋及其附属设备和室内装修材料等财产。保险期一般为一年,可续保。保险费由双方按规定约定。

  3、房地产责任保险 
   在这里主要强调房屋所有人、出租人和承租人的责任保险,一般称为房地产公众责任保险。它主要承保在房屋使用过程中产生的赔偿责任。

   4、房地产人身保险 
   房地产人身保险主要是指房屋被保险人遭受因房屋造成的意外伤害而死亡或永久致残,由保险人支付保险金额的险种。

  5、个人住房按揭保险    
   个人住房按揭保险与前述的家庭财产保险在保险内容方面无多大区别,它主要通过抵押条款规定了抵押人在保险期内的权利和义务。"个人住房按揭保险"保险期限与贷款期限一致,并要求抵押人在投保时一次性缴清保险费。但是否购买个人住房按揭保险将完全取决于消费者自愿的原则。

  在完全自愿的原则下办理个人住房按揭贷款时我们的网友朋友们需注意以下两点:
(1)、实际承担期短于合同规定
   贷款保险合同一般规定,保险期限与贷款期限一致,保险责任自购房合同约定交房之日起至借款本息还清之日止。目前武汉市绝大多数贷款所购的住房是期房,贷款发放日和实际交房日有一段时间差,普遍存在先贷款、后交房的现象。而保险费是从贷款开始之日起开始计收,既然合同规定保险责任自购房合同约定交房之日起开始承担,未交房也就谈不上承担保险责任。
   因此,保险公司承担保险责任的期限明显短于贷款期限。在贷款发放日至交房日这段空白期,保险公司没有承担任何保险责任。例如,某网友于2007年7月1日贷款买了2008年7月1日交付的商品房,消费者多缴纳一年保费,但保险公司事实上却不可能承担这一年的保险责任。很明显,权力和义务不对等,消费者可要求保险公司退还多收的保费。

(2)、一次性收取全部保险费
   有的保险公司虽然在合同中规定保险费“按年收取,每年结算”,但在实际操作中,往往几十年一次性收取。这实质上是无偿占用了购房者几十年的利息收入,加重了购房者的经济负担。保险公司对一次性收取保费的通常解释是,在现有的技术条件下,如果逐年收取保费,保险公司不但要投入大量的人力物力,而且要承担购房者不缴纳续期保费的风险。但是,这种解释显然难以令人信服。

  很多寿险产品,保险期限长达几十年,保费却按年、按季,甚至按月收取??杉?,技术上完全不成问题,保险公司不愿放弃一次性收取的利益才是问题的关键。退一步讲,即便购房者不能按期缴纳保险费,保险公司完全可以按照《保险法》的有关规定,解除保险合同,不承担保险责任,自然也就谈不上承担风险了。所以消费者是否在一次性付情保费的问题上,可以与保险公司据理力争。


保险费计算方式

  1、现房的保险费计算方式。

  总保险费=保险金额×年保险费率×缴费系数

  其中,保险金额为购房总价款;基本险费率为0.8‰;附加地震险费率为0.2‰;

  缴费系数根据不同的贷款年限确定,实际上是贴现系数。

  2、期房的保险费计算方式

  期房保险费计收一般从入住日到贷款结束日发生的费用。

  由于保险费是在贷款发放时提前交纳的,在保险生效前将扣除在此段时间产生的利息(一年以上期房按照一年定期存款利率计算,一年以内期房期的按照活期存款利率计算),就是说,购房人不会因为在贷款发放日提前交纳保险费而产生任何利息上的损失。

公正

一、房产公证如何办理,一般要提供下列证件和材料:
   1、 当事人和共有人的身份证、户口薄、护照等;法人代表的身份证明、营业执照等; 
   2、 涉及房产开发的,提交土地使用权证明、国家有关机关核发的建设工程规划许可证、建设工程许可证等;  
   3、 涉及房地产预售、销售的,提交房地产预售、销售许可证;
   4、 涉及房地产权属转移的,提交房地产所有权证明;
   5、 涉及房地产担保的,提交房地产所有权及使用权证明;
   6、 涉及房产共有人的,提供共有人的书面意见书等。

  当事人在申办房产公证时,应根据国家的法律、法规和当地法规、政策,并按照公证人员的要求提供与公证事项有关的其他证明材料。

  二、公证在房地产交易有哪些作用
   消费者在购买房屋时,除了对地段、楼层、朝向及煤气等设施是 否齐备等关心外,还要对能否拥有产权,能否顺利履行合同,合同条款是否 齐全等加以重视。但是作为购房者个人要想掌握这些情况相当困难,通过向 公证处提出申请则能得到解决。

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